המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2018 17:23

שלום חברים,

בהמשך לפוסטים האחרונים ובהשארתם - החלטתי ליזום מפגש פתוח לכל המגלה עניין בהשקעות נדלן מעבר לים, משקיעים פעילים , סקרנים או כאלו שעל הגדר.

המפגש(ים?) מטרתם להוות אבן שואבת, שיתוף ידע במטרה לבניית קהילתיות סביב התחום וללא אינטרסים סמויים.

באי המפגש על כל הרמות מוזמנים להגיע, להקשיב , להכיר ולשתף!

מיותר לציין שהשיח צריך להיות מכבד וחברי, פתוח ונטול שליליות רעילה (עד כמה שניתן ;) ).

בחזוןן שלי אשמח שהאווריה במפגש תיהיה Casual לחלוטין..

עקב כך שהנסיון שלי בEvent management מסתכם במנגל לחבר'ה במצפה יפה בצפון (מבלי לזלזל),

אשמח לשמוע מכם אם זה רעיון שתרצו לקחת חלק בו?

כל הצעה נוספת מבורכת,

בנתיים - תר אחרי מיקום מעניין..

סביר שזה יהיה ברחובות,

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2018 18:37

אני לגמרי אשמח, כל הכבוד על היוזמה!!

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2018 18:44

אחלה!

אשמח לשמוע על הצעות / רעיונות / נושאים / צביון !

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2018 19:06

אני מניח שאני מהnewbies בתחום אבל אכתוב מה מעניין אותי בכל זאת, פשוט סורק רעיונות:

1. איך נכון לבחור מיקום להשקעה /יעדים ששווה לשקול בתקופה הזאת. איך לגשת בכלל לסוגיה.

2. האם באמת נדלן בחול לעומת נדלן בארץ, היום ובכלל.

3. מוקשים להיזהר מהם בתהליך.

4. מינוף (נושא שאני אישית מתקשה להבין כמו שצריך).

5. אתגרים בתהליך ודרכים לייעל ולהתמודד איתם (מציאת חברת ניהול, מציאת שוכר, העברת כספים, פתיחת חשבון בנק בחול).

6. סוגיות מיסוי רלוונטיות למי שמשקיע בחול.

7. רעיונות השקעה לא שגרתיים (לפחות למשקיע ההדיוט כמוני), מעבר לנדלן למגורים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2018 19:39

@גרהם - הנה הכנס המדובר :lol: :lol: :lol:

סתם! :)

אני אשמח לבוא להאזין אם יסתדר לי להגיע לצפון ביום המודבר.

(מעדיף במרכז אם יש אפשרות)

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2018 19:47

:lol:

אחלה! סביר שיהיה ברחובות

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2018 20:36

בטוח שנוכל להוציא מכאן שעות של דיונים , מעולה תודה

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2018 22:22

אבל תעלו לרשת את ה transcripts, שכולם יוכלו להנות מהמטעמים, גם כאלו שנבצר מהם להגיע בגלל מגבלה גאוגרפית

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2018 16:57

אשמח לבוא לשמוע, גם אם כרגע אין לנו אפשרות להשקיע.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2018 18:27

אין לי הרבה מה לתרום לדיון אבל אשמח לבוא להקשיב.

רחובות זה מצוין!

מבחינת נושאים, אם להוסיף על הרעיונות שכבר הועלו וברוח האתר שמארח אותנו, הייתי מוסיף שאלה: מה היתרון של השקעות בנדל"ן בחו"ל מבחינתכם על פני שוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2018 19:38

אין בעיה, אין שום תלות ביכולת או רצון להשקיע

זה מפגש פתוח שמטרתו להכיר אנשים אחרים שמתעניינים בתחום, שיתוף ידע ודיונים על נושאים הקשורים לכך,

נשמח שתגיעו להקשיב ולהשתתף

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2018 19:40

רעיון מצויין, בטוח שיהיו כאן חבר'ה עם דעות בנושא - אני צופה שיהיה כאן debate קשוח >:D

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2018 19:44

מעולה. גם אני לא מבין כמעט כלום בתחום הנדל״ן בחו״ל אבל מאוד מעוניין להעשיר את עצמי וללמוד.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2018 20:51

אשמח ולהצטרף ותוהה אם במקרה יש פה אנשים שירצו לפתוח קבוצת וואצאפ ( לא למטרות קידום עצמי) , שמטרת העיקרית היא לענות לדילמות ושאלות של אנשים בנוגע לנדלן בחו"ל ! אם יש כאלה פה מוזמנים לשלוח מספרי ווצאפ בפרטי ואני אקים לנו אחת כזאת.. וגם נוכל לתאם שם מפגשים וימי כיף :)

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2018 06:47

אני מציע לדרוש גילוי נאות מכל המשתתפים. יש חברי פורום שנהנים מכנסים כאלה.

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2018 06:48

גילוי נאות:

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2018 07:14

גילוי נאות: יש לי 3 נכסים, 2 מהם בחול, אני לא משווק/מוכר/מקדם שום מוצר או נכס או שירות, סתם מעוניין ללמוד על הנושא מאנשים שמבינים יותר ממני (שזה הרוב...).

🕒 פורסם בתאריך: 14/12/2018 15:31

עדכון:

התכנית היא לקיים את המפגש לקראת סוף חודש הזה

איתרתי כמה מקומות מעניינים ברחובות,

אשמח לשמוע העדפות על הפרטים הבאים ונלך לפי הרוב

1: אמצע שבוע / סופ"ש

2: מסעדה / בר / בית קפה / הצעה אחרת?

3: בוקר / צהריים / ערב

🕒 פורסם בתאריך: 14/12/2018 15:37

מעדיף אמצע.

בית קפה.

ערב.

אפשר גם שישי בבוקר :)

אתם סגורים על רחובות או שזורם גם בתל אביב?

🕒 פורסם בתאריך: 14/12/2018 15:41

מצדי רחובות, ולא יום שישי..

🕒 פורסם בתאריך: 14/12/2018 17:09

1.2. אמצע שבוע ערב.

3. בר הכי כיף, אבל חושש שיהיה קשה לתקשר, אז בית קפה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2018 11:58

אני זורם על מה שתחליטו :)

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2018 12:12

אשמח להצטרף.

מעדיף תל אביב בסופי שבוע אבל יכול להתגמש.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2018 23:46

בלת"ק,

אשמח גם להתשתף.

עדיפויות:

שלישי וחמישי ערב.

ראשון לאורך היום (לא על הבוקר).

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2018 01:16

1. אמצ"ש אבל גמיש

2. בית קפה. בר רועש מדי ומסעדה נראה לי כבד מדי.

3. גמיש.

מעדיף את רחובות על פני תל אביב, מטעמי פקקים/חניה/עלויות/זמן.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2018 06:58

היי

אשמח להצטרף למפגש, מעדיף בתל אביב.

אני יכול לתרום בנושא קרוב ללבי, בניית פורטפוליו נכסים מאוזן לעצמאות כלכלית.

גילוי נאות: יש בבעלותי פורטפוליו נכסים מניבים בארץ ובחו"ל, בזכותם אני עצמאי כלכלית,

בנוסף מלווה ומייעץ בבניית פורטפוליו נכסים מניבים,

מלמד קורס השקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל,

כותב פוסטים ומרצה בפורום משקיעי נדל"ן,

עוסק בתחום 24/7, בחודש מאי הקרוב, אציין 20 שנות פעילות בתחום.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2018 08:36

@יהונתן ב. יש אפשרות לפתוח קבוצת וואטסאפ בשביל אירגון הזמן, המיקום וכו׳?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2018 09:40

בוודאי

שלחו לי הודעה פרטית עם מס הטלפון

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2018 10:06

אצרף אותכם לקבוצה בווצאפ - שלחו לי הודעה פרטית עם מס טלפון

🕒 פורסם בתאריך: 19/12/2018 23:09

אשמח גם

🕒 פורסם בתאריך: 20/12/2018 13:08

אשמח גם

שולח הודעה פרטית

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2018 09:53

אהלן חברים

שמח לראות שיש רצון לבוא ולהפגש!

המפגש הראשון יהיה במתכונת מצומצמת, זאת מתוך ראייה קדימה והצורך להבין מהו אופי המפגשים בעתיד,

למפגש הקרוב אנחנו כרגע מעל 10 אנשים,

המפגש הבא יתקיים בסוף ינואר.

אנא שלחו לי בהודעה פרטית מספר טלפון ואעדכן

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2018 09:59

איפה זה בסוף?

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2018 10:27

רחובות

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2018 17:47

אשמח גם

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2019 22:03

היי אשמח להצטרף למפגש הבא :)

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2019 12:43

אשמח להצטרף גם למפגש הבא :)

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2019 18:23

יהיה עוד מפגש?

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2019 20:06

כן,במרץ..

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2019 21:54

מה עם תקציר מהפרקים הקודמים?

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2019 00:50

כן,במרץ..

יעלה בנטפליקס באפריל

🕒 פורסם בתאריך: 24/03/2019 09:15

יש מקום לחברים חדשים?

🕒 פורסם בתאריך: 30/03/2019 22:07

אשמח להשתתף גם בכנס הקרוב

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2019 15:22

יש עדכונים לגבי כנס נוסף?

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2019 22:20

כנ"ל (האם צפוי מפגש בקרוב ?)

🕒 פורסם בתאריך: 03/10/2019 16:49

גם אני אשמח להשתתף בכנס נוסף כזה אם יהיה

🕒 פורסם בתאריך: 03/10/2019 20:09

זורם גם

🕒 פורסם בתאריך: 05/10/2019 19:54

גם אשמח להצטרף

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2019 18:04

:* גם אני

🕒 פורסם בתאריך: 16/11/2019 17:21

היי מעוניין גם להשתתף במפגש כזה למי פונים ??

🕒 פורסם בתאריך: 23/11/2019 18:14

גם אני !!!

🕒 פורסם בתאריך: 01/12/2019 00:51

גם אני אשמח להצטרף

🕒 פורסם בתאריך: 06/12/2019 10:18

אשמח גם להגיע לכנס הבאה ולתרום בידע שלי בניתוח השקעות נדל"ן בחו"ל.

גילוי נאות

אני מבצע ניתוח השקעות נדל"ן בינלאומי לשוק הפרטי

🕒 פורסם בתאריך: 06/12/2019 12:58

מה הכוונה בדיוק? יועץ בלתי תלוי?

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2019 11:03

אכן,

בעבר עבדתי כאנליסט השקעות בחברה המשווקת נכסים בגרמניה. התחלתי לנתח את השקעות החברה וגיליתי כי הם משווקים נכסים בכפרים נידחים עם הגירה שלילית, דירות שהם כביכול דירות נופש אך באזורים לא אטרקטיבים ובעיקר מבטיחים הבטחות שכנראה לא יקרו במציאות וכמובן שהם לא ציינו את זה בפני הלקוחות.

בסופו של דבר, החלטתי לעזוב את החברה עקב החילוקי דעות הללו ולצאת לדרך עצמאית כאנליסט, בה אני אוכל לתת יותר כח ללקוח הפרטי מול משווקי הדירות באמצעות דוח המציג את התמונה האמיתית על ההשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2019 12:42

התחום שלך הוא מאד מתבקש היום בו כל חובבן קורא לעצמו יזם או מלווה משקיעים.

השאלה היא פשוטה:

מה הידע המקצועי התאורטי והמעשי כדי לתת יעוץ כזה, לאיזה מדינות וסוגי נכסים אתה מסוגל לתת יעוץ טוב כזה לדעתך?

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2019 16:19

תודה, המטרה היא באמת לשנות את התדמית של הענף הזה ולתת יותר ביטחון למשקיעים לפני ההשקעה.

בפאן התיאורתי והמקצועי למדתי ועדיין לומד מגוון תחומים המשפיעים על מחירי הנדל"ן כמו: כלכלה, אנתרופלוגיה, מט"ח, רגולציה, תיירות, פוליטיקה ועוד.

בפאן המעשי צברתי המון ניסיון בהכנת ניתוחים אנליטיים בחברה שהועסקתי בה וכעצמאי ללקוחות פרטיים.

מבחינת הדו"ח בחרתי להנגיש אותו בצורה ויזואלית ומובנת שכוללת שני חלקים (ניתן גם לבקש מידע ספציפי ולא את הדו"ח כולו):

1. חקר שוק- שכולל מספר מאפיינים המשפיעים על מחירי הנדל"ן בשכונה כמו: המצב הכלכלי ,אופי האוכלסייה, הכנסה ממוצעת למשק בית, רגולציה בשוק הנדל"ן המקומי ועוד.

2. ניתוח השוואתי - משווה בין הדירה להשקעה ובין ממוצע המחירים באותה שכונה על מנת לאמת את הנתונים.

ההתמחות שלי היא שוק הנדל"ן במערב אירופה (אבל אפשרי כמעט בכל מקום בעולם :) ) ומבחינת הנכסים אני עוסק כרגע בדירות ובבניינים למגורים, כולל פליפים.

אוכל לשלוח בפרטי דוגמאות אם אתה מעוניין.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2019 18:13

אני אשמח.

עוד שאלות:

1. אתה משווק השקעות כלשהם? אתה מפנה למשווקים כלשהם?

2. השיטה של רבים מהמשווקים כמו שחווית היא גם אם אתה קונה נכס סביר במחיר סביר בשוק סביר התשואה המשווקת אינה קשורה למה שהמשקיע יקבל במציאות, פעמים רבות אפילו לא קרוב (וזה בהנחה שתהיה לו תשואה חיובית בכלל), האם אתה מחשב צפי תשואה ריאלי תחת הנחות סבירות?

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2019 20:03

1. אני לא עובד בשת"פ עם חברות המשווקת נכסים, זה פוגע בנייטרליות של הניתוח, לקוחות מגיעים אליי כשיש בידהם נכס להשקעה והם רוצים שאאמת להם אותו ואבצע לאזור חקר שוק. בנוסף, אני מאתר אזורים להשקעה בהתאם לדרישות המשקיע (תשואה מבוקשת, מחיר כניסה לשוק, אזור תיירותי, שוק באינפלציה ועוד) , בדר"כ אלו משקיעים שיודעים לרכוש נכסים לבד ורוצים סוג של "דו"ח אפס" לבדוק האם האזור עונה על הדרישות שלהם.

2. צודק לחלוטין, בניתוח ההשוואתי אני מציג את ממוצע השכירות בשכונה ביחס לדירות דומות, כמו-כן אני מציין דברים הפוגעים ושיפגעו בתשואה כמו רגולציה שמגבילה את השכירות, מצב דמוגרפי בעייתי ועוד.

כנ"ל לגבי דירות נופש.

שלחתי לך את דוגמא לדו"ח שעשיתי על שכונה במדריד, אשמח לשמוע את חוות דעתך.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2019 20:06

לא בא לך לשתף כאן?

אשמח גם לראות אם זה בסדר מבחינתך.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2019 20:50

לא קיבלתי.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2019 21:08

תוכל לשלוח לי הודעה ואשיב לך?

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2019 22:26

קיבלתי. הערותי בפרטי.

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2019 16:11

אהלן,

אם הבנתי נכון- אתה למעשה רק מבצע את חקר השוק ולא מאתר נכסים? הלקוחות שלך הם בעצם אנשים שמשווקים להם נכסים ואתה בודק להם את השוק (מאקרו ומיקרו)?

🕒 פורסם בתאריך: 09/12/2019 16:24

מה הכוונה בהתמחות בשוק מסויים?

"מערב אירופה" נראה לי שלפי כל הגדרה, כוללת לפחות כ8 מדינות (אם הכוונה היא "לא מזרח" אז כמובן הרבה יותר) עם מאות ערים לא "קטנות". איך אפשר להתמחות בזה?

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2019 10:47

הי,

אכן, אני לא מאתר נכסים, אני יכול אבל לאתר שכונות לפי דרישות המשקיע, לאחר מכן הוא יכול להחליט אם להשקיע לבד או דרך חברה.

הלקוחות שלי הם לקוחות שרוצים הערכה ראשונית על ההשקעה שלהם-מחיר הדירה שהוא ריאלי לשוק, תשואות ממוצעות בשוק, סיכונים שיש בהשקעה ועוד.

רוב הלקוחות שלי כרגע עוסקים בהשקעות במערב אירופה, אך כמו שציינתי קודם לכן אפשר לעשות חקר שוק בכל מקום בעולם.

חשוב לציין גם את אמינות המידע, יש המון מדינות בהם המידע על שוק הנדל"ן אינו חשוף לכל, לכן מה שאני עושה פחות רלוונטי במדינות כאלה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2019 10:54

היי, אשמח לקבל דו"ח דוגמא.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2019 11:57

גם אני.

מפגש פורום פתוח - השקעות נדלן מעבר לים

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן