המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 17:51

שלום לכולם, הלכתי בימים האחרונים להתרשם מבית קרקע שנמצא באזור המרכז, לבית עצמו יש 5 יחידות דיור שמושכרות ומניבות כ 20 אלף ש"ח, עלות הנכס כ 9מ.

ובנוסף יישאר לי כ 5 חדרים וחצר לשימוש האישי שלי.

הכניסה ליחידות הן מכניסה נפרדת לחלוטין ולא ממש מרגישים את הדיירים, על פניו זה נשמע יתרון משמעותי והכנסה פסיבית גבוהה שניתן לקבל לאורך זמן.

אבל החשש שלי זה שזה נשמע כמו הרבה מידי התעסקות ותחזוקה, כמו כן אומנם לבית אין חריגות בניה אבל בספק שכמות כזו של יחידות מאושרת.

האם לדעתכם זה משהו שכדי לשקול? מה הדברים שאתם ממליצים לבדוק לפני רכישה?

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 18:13

זה שימש כצימר לפי שעה? אם כן, לבדוק שאין משפחת פשע ברקע. אם לא - לבדוק באמת מה לא חוקי שם ועלול לסבך.

וכמובן, האם השכנים טובים בעיניך? האם 5 שוכרים בחצר מתאים לך? ואם יש ילדים בתמונה, על אחת כמה וכמה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 18:24

גם לנהל בית מלון, גם לשלם על זה מס גבוה, גם לעבור על החוק, גם לשלם כמה מאות אלפים במס רכישה, גם צריך להביא ים הון עצמי מהבית וגם חרא של השקעה, מה אומר לך: לא נשמע כמו מציאה גדולה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 18:27

זה בטוח לא פסיבי. ייתכן שאפילו ייחשב כעסק לצרכי מס כך שלא תקבל את הקלות המס על השכרה למגורים.

לגבי אי החוקיות, אתה צריך לבדוק עם עורך הדין שלך. אם אכן העסק לא חוקי, רק אתה יודע אם זה מפריע לך.

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 18:40

הנכס משמש כיחידות דיור להשכרה בלבד, לפי בעל הנכס יש דיירים קבועים רובם סטודנטים ששוכרים כבר מספר שנים.

אני לא מתלהב מכמות כזו של שוכרים הייתי מעדיף עד 2 שוכרים, אבל מצד שני זו הכנסה נוספת שתעזור בהחזר המשכנתא.

עוד משהוא שלא ציינתי שהבית הוא כ 480 מטר בנוי על שטח של כמעט 550 מטר, הבית נבנה לפני כ 10 שנים, אז יש גם קצת חשש מתחזוקה של שטח כזה גדול.

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 19:56

התשואה היוצאת 2.6666% הממוצע במשכנתא קצת פחות מ5% (שמעתי משהו על 6%) זה יוצא הפסד משמעותי כל חודש אם כל הכסף ממשכנתא ואם חלק מהכסף הון עצמי אז החלק שממשכנתא (היינו החלק שאתה קונה נכס יותר גדול) פוגע בתשואה על ההון העצמי שלך

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 20:18

לא חוקי.

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 20:26

כאב ראש ענק ומיותר

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 22:19

לפני מס ופחת.

🕒 פורסם בתאריך: 26/12/2023 22:45

אתה חשבנת תשואה 20000 מול השקעה 9 מיליון

אבל הוא ציין שיש שם בנוסף דירת 5 חדרים עם חצר שבה הוא מתכנן לגור

וזה באזור המרכז וזה לבד שווה כ4.5 מיליון

וממילא תשואה של 5 יחידות 20 אלף כנגד השקעה 5 מיליון יוצא 5%

וריבית ל30 שנה קדימה היא ממוצע של 3 אחוז

כך שיכול להיות לו רווח

אבל חסרים כמה נתונים נתונים

1 כמה הבית היה שווה בלי הפיצול

2 כמה מהיחידות מאושרות חוקי

3 האם יש אופציה לבנייה קומה נוספת

שוב פעם קראתי וראיתי שיגאל 87 לא הזכיר שהוא מתכנן לקחת משכנתא בכלל

וממילא השאלה מה אפשריות ההשקעה הנוספת שלו

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 03:46

לא מבין מה הפטיש הגדול לנדל"ן כשאפשר עם סל מניות חזקות (=דיבידנד) להשיג אותה תשואה ויותר בפחות מאמץ.

משום מה יש איזשהו פחד קמאי שהמניות הללו, שמחלקות כבר עשרות שנים, יפסיקו ביום בהיר אחד כולן לחלק ויצנחו לשווי אפס. בעוד נדל"ן "רק עולה", ולא צריך לרדוף אחרי שוכרים..

גם הבחירה בין לקבל את הכסף מלרדוף אחרי סטודנטים שוכרים לבין אוטומטית לחשבון נראית לי בחירה קלה, אבל אולי אנשים מחפשים אתגרים מיותרים.

היתרון היחיד הוא המינוף הקל בנדל"ן, השד יודע איך הדבר הזה מתאפשר ויוצר את אחד מכשלי השוק\בועות הגדולות שיש (בריבית אפס). גם במניות מי שמחפש להתמנף, אפשרי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 07:02

המינוף הוא הכל, מינוף במניות חשוף לסכנת מרג'ין קול מה שלא קיים בנכסים מניבים ו/או מקסימום המינוף האפשרי קטן בהרבה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 07:42

אבל עכשיו הריביות עלו אז גם היתרון הזה כבר הרבה פחות משמעותי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 07:47

מניות הם ממונפות, החברות ממונפות.

רק תנסה לא להחזיר את הכסף בזמן.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 07:48

כולם מכירים אנשים שהרוויחו המון כסף (חלק על הנייר) בנדל"ן. שוק ההון, לעומת זאת, פחות מוכר וגם מי שמבין יודע שיש חיסרון בציטוטים היומיים. לא קל לראות סכומים גדולים נמחקים בכמה שעות.

ספציפית לישראל, ייאמר לזכות חובבי הנדלן שיש בארץ שני יתרונות גדולים - הטבות מס בעיקר בסכומים יחסית נמוכים ומדיניות ממשלתית להעלאת מחירים באמצעות יצירת היצע נמוך מדי של דירות.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 07:52

+ ריבוי טבעי הכי גבוה בעולם המערבי + הגירה חיובית.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 07:56

נכון, אבל זה אקסוגני.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 08:26

תודה לכולם על התגובות,

להשכיר את כל הנכס כנראה יניב סביב 35K, בחישוב תשואה ברוטו יהיה כ 4.9% (מניח שהמחיר שייסגר לאחר מיקוח יהיה כ 8.5מ)

בשביל להיכנס לעסקה זו אני יצטרך למכור את הנכס הקיים, במצב השוק של היום כנראה אצליח לקבל אליו כ 2.65מ (נמכר נכס דומה לפני כחצי שנה ב 2.8).

ובנוסף אני מביא הון עצמי של כ 4.5מ ..

לכן אצטרך לקחת משכנתא של כ 2 מיליון.

כמו כן זה יחשב כנכס יחיד והמיסוי אליו יהיה בהתאם.

בשוק ההון אני לא מבין, אבל לשם חלופה, להישאר לגור בנכס הקיים ולרכוש 2 נכסים להשכרה:

להשקיעה סכום של (4.5מ הון עצמי+1מ משכנתא).

ולרכוש לדוגמה 2 דירות של 4 חדרים ב כ 2.5-2.6מ, באזור המרכז,

גם אם אני ימצא דרך באופן כזה או אחר לרשום כך ששני הנכנסים יהיו בגדר דירה יחידה,

עדיין השכר דירה יהיה סביב 13K ברוטו (תשואה של כ 2.8% ברוטו)

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 09:00

אני לא הייתי שם את כל ההון הגדול שיש (ולמעלה מכך) על בית במדינה קטנה מוקפת אויבים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 09:56

איזה אינטרס יש לממשלה שמחירי הנדלן יהיו גבוהים?

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 11:53

כמה עולה נכס דומה בלי יחידות הדיור? יש לך עסקאות אחרות להשוואה?

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 12:01

זו המדיניות בפועל של מי ששולט כמעט בכל הפרמטרים של ההיצע (להבדיל מהביקוש).

האם זה נובע מאידיאולוגיה או חוסר יכולת? כנראה שילוב של שניהם.

לגבי החלק של האידיאולוגיה, אני לא רוצה לחטוף את השרשור ולהרחיב לדעות מעבר לתיאור העובדתי.

בגדול, תחשוב מי מרוויח ממחירי הדיור הגבוהים ומה השפעתו על המדיניות.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 12:32

נכסים דומים משופצים יותר וחדשים יותר עם 2 יחידות עולים סביב אותו המחיר

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 12:33

א'. כמעט 70% מהאזרחים הם בעלי דירה 1, סביר להניח שלרוב הכנסת יש יותר מ-1.

ב'. האוצר הציג ירידה קריטית בהכנסות עקב "משבר"(סטיית תקן) הנדל"ן השנה.

רוב המשק הישראלי מושקע עמוק עמוק בנדלן.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 13:05

זה יוצא קרוב ל450,000 ש"ח מיסוי דירה יחידה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 13:17

ואם לא יוכר כדירת מגורים יחידה, אז יותר (תלוי בסיווג הנכסים).

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 14:46

זה לא פחד קמאי. זה פשוט זיכרון…

מקום המדינה ועד היום לא הייתה בישראל התרסקות של מחירי הנדל״ן. זאת לעומת משבר מניות מטורף שהיה בישראל בשנת 1983 שצילק הרבה מאוד אנשים ו/או התרסקות של ממדי מניות רחבים (שקרתה לא פעם ולא פעמים ואפילו לא מזמן) ובוודאי שהייתה התרסקות של מניות חזקות, עד כדי 70% ויותר! (תסתכל בבקשה על הגרף של אינטל או ג׳נרל אלקטריק לדוגמא והן מניות שעדיין נחשבות גדולות וטובות).

נכון שהייתה התרסקות של מחירי הנדל״ן במדינות אחרות. אבל ההשוואה כאן היא נדל״ן בישראל לעומת שוק ההון (הישראלי או העולמי).

תוסיף לזה גם את העובדה שבהשקעה בשוק ההון אתה אתה חשוף בכל רגע נתון לשווי התיק שלך ואתה אשכרה יכול לראות את התיק שלך צונח בעשרות אחוזים. לעומת נדל״ן שהשווי שלו יותר ערטילאי (עד שאתה מנסה באמת למכור). מה שמביא אנשים למכור את תיק ההשקעות שלהם בהיסטריה ולקבע הפסד (במיוחד כי הם מתקשים לחזור ולקנות מיד ואז יוצא שהרבה מוכרים בנמוך וקונים בגבוה…).

אין חולק על כך שנדל״ן דורש התעסקות.

אבל גם לא צריך להתעלם מהקושי הפסיכולוגי להתמודד עם התנודתיות של שוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 15:08

ואין לך בעיה שזה לא חוקי?

(לדעתי הסיכוי שהחלוקה בוצעה בהיתר שואף לאפס)

המשמעותי היא שכל ההון שלך + מינוף מושקע בנכס בודד שהתפעול שלו לא חוקי…

ההשוואה צריכה להיות הוגנת.

בקניית הבית אתה מתכוון לקחת 2 מליון משכנתא. כלומר אתה צריך לראות מה אתה יכול לרכוש ב- 6.5 מליון.

במקרה כזה אתה יכול לרכוש שלושה נכסים של 3-4 חדרים בכ- 2-2.2 מליון באזור המרכז (נכסים ישנים אבל עם פוטנציאל לפינוי בינוי).

(לא שהייתי עושה את זה - אני אישית הייתי מעדיפה לפזר את ההשקעות שלי בין נדל״ן לשוק ההון, אבל אם זה לא בא בחשבון עבורך אז לפחות ההשוואה צריכה להיות הוגנת).

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 15:09

מה שכתבת נכון, אבל חשוב לשים לב שכאשר אתה קונה נדל"ן, אתה קונה נכס ספציפי ובו הסיכונים גדולים הרבה יותר מאשר במדד מחירי נדל"ן כלשהו.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 15:12

ברור! לא אמרתי שאין סיכונים בנכס בודד. אלא שהם פחות חשופים לאדם הממוצע. ולכן יותר קשה לעשות טעויות (כמו מכירת כל התיק בהיסטריה אחרי נפילה משמעותית…).

בתגובה שלי ל- @SolidusMaximus התייחסתי רק לזיכרון הלאומי (בישראל). כשיש לנו זיכרון של קטסטרופה אנחנו נוטים לפחד ממנה יותר מקטסטרופה שאנחנו צריכים לדמיין ושעדיין לא קרתה.

ראה לדוגמא את ה- 7 לאוקטובר (ותדמיין את עצמך ב- 6 לאוקטובר…)

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 15:16

התכוונתי שיש קטסטרופות בנכסים בודדים (שזו החלופה כאן להשקעה במדד מניות רחב), אבל לא רואים אותן בסטטיסטיקה בניגוד לנפילת שוק המניות מספר פעמים במאה האחרונה.

כלומר, גם אם יש נתונים לפיהם שוק הנדל"ן בישראל לא נפל מעולם בלמעלה מ-X אחוזים, הם לא אומרים הרבה על הסיכון של פותש בהשקעה שלו.

ואגב, 7.10, אני חושש שיהיו בעלי נכסים שיחוו ירידת שווי של עשרות אחוזים בשווי הנכס שלהם בעקבות הארועים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 15:28

נכון. אבל שוב… התגובה שלי הגיעה להודעה מסוימת. לא כניתוח סיכונים השוואתי בין שוק המניות לקניית נדל״ן.

אני ניסיתי להסביר שהפחד משוק ההון הוא לא פחד ״קמאי״ אלא *זיכרון* של מניות/מדדי מניות שהתרסקו. כלומר מאורע שכבר קרה. אולי לא לשווי אפס (למרות שאם מדובר על מניות בודדות גם זה יכול לקרות וגם קרה) אבל בהחלט באחוזים שמבחינת הרבה אנשים מהווים טריגר למכירה בהיסטריה.

כשיש קטסטרופות בנכסים בודדים אותם אנשים בוודאי יחששו להשקיע שוב את כל הונם בנכס דומה. אבל כפי שאתה בעצמך ציינת לא רואים את זה ״בסטטיסטיקה״. ולכן רובינו לא חשופים לקטסטרופות הללו, ולכן הם לא ״בזיכרון שלנו״.

🕒 פורסם בתאריך: 27/12/2023 15:45

צודקת

ובכל זאת, מעולם לא היתה בועת הנדל"ן בישראל מנופחת כלכך בכל ההיבטים, מספר משכורות לרכישת דירה, פער בין תשואת שכירות לתשואת אג"ח (או עלות משכנתא) ועוד

ככל שההצדקות לקיומו של הבלון גדולות יותר כך הוא מתנפח יותר, ובהמשך כך הפיצוץ גדול יותר

בית עם 5 יחידות דיור, האם זה כאב ראש או שדווקא הזדמנות?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן